Vermonniitty
Paikoillenne, valmiina, asuntosijoittamaan
vermonniitty on 07/06/2017

Asuntosijoittaminen on nykyisten alhaisten korkojen aikana muodostunut monelle houkuttelevaksi sijoituskohteeksi. Lisäksi asunnot ovat suhteellisen vakaita sijoituskohteita, pankit myöntävät niille helposti lainaa ja kassavirta on ennustettavaa. Siksi ei olekaan ihme, että yhä useampi on kiinnostunut asunnoista sijoituskohteena. Vältä kuitenkin asuntosijoittamisen yleiset sudenkuopat näillä kymmenellä ohjeella.

1. Suhtaudu asuntosijoittamiseen alusta asti järjellä äläkä tunteella.

Pohdi, onko asuntosijoittaminen sopivin sijoittamismuoto juuri sinulle, vai olisiko pörssi sittenkin parempi vaihtoehto? Asunto on huomattavan epälikvidi sijoitus, mutta tarjoaa toisaalta kuukausittaista kassavirtaa. Mieti myös kuinka, paljon riskiä olet valmis ottamaan. Isompi velkavipu tuo suuremman tuotto-odotuksen, mutta riskit kasvavat käsi kädessä. Esimerkiksi Hypon toimitusjohtaja Ari Pauna on usein varoittanut liiallisen velkavivun riskeistä. Mikä on riskinkantokykysi?

2. Tee suunnitelma, ja pysy siinä.

Tämä ohje täytyy huomioida kaikissa sijoittamismuodoissa, mutta erityisesti asuntosijoittamisessa. Asuntosijoittamiseen liittyy olennaisena osana velkavivun käyttö ja omaisuuserät ovat suhteellisen epälikvidejä, jolloin päätösten on syytä olla harkittuja. Älä tee asunnon ostopäätöstä hätiköiden eikä tarjouskilpailuihin kannata lähteä millä hinnalla hyvänsä.

3. Ota ensimmäisen sijoitusasuntosi kanssa varman päälle.

Asunto kannattaa ostaa sellaiselta sijainnilta, että siihen saa milloin tahansa nopeasti uuden vuokralaisen. Yleensä tällaisilla alueilla vuokratuotto on hieman huonompi, mutta toisaalta ensimmäisen sijoitusasunnon ostajalla ei ole varaa kantaa niin paljon riskiä kuin sijoittajalla, jolla on jo useampia asuntoja.

4. Tarkista yhtiön kunto huolellisesti.

Laskennallisesti pieni vastike tuo paremman tuoton, mutta alhainen vastike voi myös kertoa korjausvelasta. On epäilyttävää, jos vanhaan taloyhtiöön ei ole tehty yhtään isoja remontteja. Ennakoi myös lähivuosien remonttitarpeet, sillä taloyhtiölainakin on aikanaan maksettava pois.

5. Ole kärsivällinen.

Asuntomarkkinat eivät ole yhtä tehokkaat kuin osakemarkkinat, jolloin piensijoittaja voi tehdä todellisia löytöjä, jos vain jaksaa olla kärsivällinen. Esimerkiksi kuolinpesät tai avioerot voivat aiheuttaa tilanteita, jolloin asunnot on saatava kaupaksi nopeasti. Lisäksi remontoitavia kohteita voi löytyä huokealla hinnalla. On myös muistettava, että asuntojen keskimääräisissä hintapyynnöissä ja toteutuneissa hinnoissa voi olla reilusti eroa. Helsingin Sanomien selvityksen mukaan (HS 6.2.2017) tämä ero oli Helsingin vanhoissa kerrostaloasunnoissa keskimäärin 6 prosenttia.

6. Älä perusta suunnitelmaasi spekuloidulle arvonnousulle.

Kassavirta on konkreettista käteen tulevaa rahaa. Sillä pitäisi pystyä kattamaan verojen jälkeen vastikkeet ja muut kulut. Arvonnousu tämän päälle on ehdottoman positiivinen asia, mutta älä perusta asunnon ostamista tähän. Arvonnousulla ei voi maksaa vastikkeita, vaan se realisoituu vasta asuntoa myydessä. Erityisesti kasvukeskusten asuntojen hinnat ovat olleet noususuhdanteessa viimeiset 20 vuotta, mutta mikään ei takaa, että seuraavat 20 vuotta sama tahti jatkuisi.

7. Kilpailuta pankit kunnolla.

Parikin kymmenystä alhaisempi marginaali tuo pitkällä laina-ajalla merkittävän säästön. Lisäksi alhaisten korkojen aikana voi olla suositeltavaa harkita kiinteitä korkotarjouksia, erityisesti silloin, jos on aloitteleva asuntosijoittaja ja velkavipu on suuri.

8. Valitse vuokralainen huolellisesti.

Lyhyt keskustelutuokio uuden vuokraehdokkaan kanssa ei riitä, vaan vuokralaisen taustat on hyvä tarkastaa huolellisesti ja luottotiedot käydä läpi. Edullisesti ostettu erinomainen sijoitusasunto voi koitua taloudellisesti huonoksi ratkaisuksi, jos vuokralaisen valinta epäonnistuu. Toisaalta hyvästä vuokralaisesta on järkevä pitää kiinni, eikä vuokrankorotusten kanssa kannata olla kohtuuton. Yksikin tyhjä kuukausi tekee ison loven lompakkoon, ja uuden vuokralaisen etsintä on työlästä.

9. Puutu epäkohtiin välittömästi.

On inhimillistä, että joskus vuokranmaksu saattaa olla myöhässä pari päivää. Toistuvat tai pidemmät myöhästymiset sen sijaan ei. Jos ongelmia vuokranmaksun kanssa syntyy, ilmoita niistä vuokralaiselle ajoissa ja kirjallisesti. Toisaalta vinkki epäkohtiin puuttumisesta toimii molempiin suuntiin: jos vuokralaisella on huolia tai huomautettavaa asunnosta, on kohteliasta puuttua niihin mahdollisimman nopeasti, sillä vuokralainen on tärkeä asiakkaasi.

10. Huomioi veroedut.

Valtio tukee asuntosijoitusta avokätisesti, eikä tätä kannata jättää hyödyntämättä. Uudiskohteissa myyntihinta saattaa olla pieni, mutta rahoitusvastike suuri. Rahoitusvastikkeen voikin vähentää verotuksessa samoin kuin hoitovastikkeen. Nämä kun vähentää vuokrasummasta, niin verotettava kuukausisumma voi jäädä melko pieneksi. Myös sijoituslainan korot ovat luonnollisesti vähennyskelpoisia.